记者观察

　　本报记者 单文苑

　　地产和金融的关系用休戚与共来形容不为过。

　　房地产作为资金密集型行业，离不开金融的支持；而房地产投资开发与消费对宏观经济和金融形势的影响也不可小觑。

　　在过去十年的房地产业 “黄金期”，除了自有资金和楼盘销售回款，房地产开发在传统融资方式上极其依赖银行贷款，即间接融资。最近几年，随着房地产业的结构调整，随着利率市场化、汇率市场化、金融改革的推进，传统投融资方式被打破，房地产业与金融的关系日益多样，融资渠道也更加多元。

　　比如，金融机构在房地产业务上的创新：民生银行地产金融部进行了法人专业化的机制创新，让经营房地产的事业部独立核算、自主经营；房地产企业与金融机构合作模式的创新：绿地集团与信达资产在资产管理、资本运作、联合投资、产业融合方面达成合作，探索 “开发＋金融”的模式。

　　根据中国人民银行福州中心支行调查统计处对全国房地产上市公司的分析，银行借款在房地产上市公司前五大长期借款中的占比由2009年的85．63％逐步下降到2013年末的 57．17％，信托占比却由2009年的14．11％提高到33．44％。通过信托融资的房地产上市公司数量由2009年的15家增加到2013年的37家。信托逐步成为房地产上市公司融资的重要渠道。

　　一方面，作为房地产开发企业的最重要资金来源渠道，销售回笼资金在当前全国商品房销售行情下很难迅速改善。另一方面，房地产开发企业待开发和正在开发的项目对资金需求依然较大，且融资成本高企。

　　房地产企业要想取得金融支持，中国房地产业协会会长刘志峰曾提出三个思路：一是入股银行保险等金融机构，获得更多融资渠道，如万科入股徽商银行、恒大成为华夏银行的第五大股东，在房地产和金融之间形成你中有我、我中有你的局面；二是通过金融产品创新，支持大型房企加速周转，提升资金效率，对优质企业的优质项目，银行应优质优贷；三是鼓励优质房企通过兼并、整合提高行业集中度，支持符合条件的房企上市。同时，建立完善的私募基金体系，支持房地产企业发行信托投资基金。

　　从涨幅的角度来讲，房价的“黄金期”确实已经过去——过去十年，房价涨幅几乎超过了中国所有资产价格的上升。但从产业发展空间的角度来看，房地产业品质提升的“黄金期”才刚刚开始。比如，改造升级和存量房的开发，以资产管理为核心的商务楼宇的运营，未来消费结构升级带动对医疗、养生、休闲、度假、旅游地产的需求，老龄化趋势下养老服务社区的培育等等。

　　未来的中国经济，对质量的讲究将超过对速度的追求。房地产业的发展也会符合这一大趋势，从而面临洗牌和整合的过程，弱者被淘汰，强者则更强。而其与资本、金融结合的能力，决定了未来是否能够留下。