【财新网】（记者 陈法善）最近数月，中国房地产投资增速放缓，一些城市相继放宽商品房限购。国家信息中心经济预测部主任祝宝良认为，今明两年房地产可能出现阶段性拐点，房价进入阶段性波动下行区间，但不会出现急剧下行。

　　祝宝良5月20日在国新办新闻吹风会上称，其对房价上升原因的量化分析结论是，中国房价上升中，40%源自刚性需求，30%源自土地购置价格上升，其余30%来自投资投机性需求。

　　其中，刚性需求与人口结构相关。他称，中国第三轮人口高潮是从1981年到1991年，从今年开始，23岁左右的人口在缓慢下降，刚性需求开始下降。

　　投资投机性需求，可以用货币发行量减去GDP来测算。通常货币对房价的影响会滞后一到两年，2011年后中国货币发行回归正常，加上去年的限购、限贷政策，今年投机性需求已经不多了。

　　“影响房价的因素都在导致房价稳中下降，但短期内绝不会暴跌。”祝宝良称，虽然部分城市供过于求，但是刚性需求还在。2013年，中国城市里23岁的人口大概是1100万，需要500万-600万套住房，加之城市化率提高带来的700万套需求，每年大约需要1200万套商品房。每年商品房供给量在1100万-1200万套左右，加上保障房，供给量只是略多于需求。

　　“很多地方房价稍微下降，刚性需求就起来了。”祝宝良认为，短期之内，受预期影响，可能会有一些观望，房价适当下降，不会导致房地产泡沫破裂。

　　他称，从2012年、2013年起，政府一再强调房地产价格要回归正常水平，“房价开始回归正常水平的时候，没必要过于紧张。”

　　为减缓房地产下滑对经济增长的冲击，今年以来，中央政策稳增长的政策主要是增加保障性住房、铁路等基础设施建设投入，扩大民间资本开放，以及启动简政放权等改革。

　　祝宝良认为，对短期影响最大的还是扩大内需的政策，财政政策往往两个月就能见效，货币政策一般是半年见效，“到今年下半年，扩内需政策会发挥作用，下半年的经济会稳住。”